1、如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约，属买方违约，定金不予返还;卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，属卖方违约，应双倍返还定金。 2、如果双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作楼款或收回;双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。 3、如果双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售（销售）契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。 4、如果一方在正式签约时对认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成，视为违约，买方违约的，定金不予返还;卖方违约的，应双倍返还定金。
法律知识延伸阅读
如果有证据能证明签订定金合同时存在重大误解、欺诈、胁迫、显失公平等情形，能撤销。 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： (一)因重大误解订立的;
一般来说，没有特殊情况定金是不退的。定金指为保证合同的履行，消费者预先向商家交纳一定数额的钱款。依据相关规定，商家违约时，“定金”双倍返还；消费者违约时，“定金”不返还。
购房者已交定金发现房子没有五证是可以要求全额退款的，开发商证件不全是不可以出售的，此时，属于开发商的违约行为，致使合同无效，因此是应当退还房款的。 《商品房销售管理办法》