未办理抵押登记合同有效，必须登记的是抵押权，如未登记，只是抵押权可能未生效。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。
法律依据：《物权法》第 15条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。（《物权法》将于2020年12月31号失效）。 根据《民法典》第二百一十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。（《民法典》生效时间为2021年1月1日）。
法律知识延伸阅读
合同标的的金额是指合同的金额，即合同事项涉及的具体数额。标的是合同当事人双方权利和义务所共同指向的对象。合同标的是合同成立的必要条件，是一切合同的必备条款。 法律依
合同变更应该具备以下的条件， 一、存在着合同关系。 二、合同内容发生变化。 三、合同的变更需经当事人协议或依法律直接规定及法院裁决，有时依形成权人的意思表示。 四、须
合同诈骗300万是属于数额特别巨大的情形，可处十年以上有期徒刑或者无期徒刑。通过签订虚假合同的方式骗取被害人资金达到300万的，是属于数额特别巨大的情形，可处十年以上有期